Les effaneaux, le feuilleton de l'été 2010 ?

L'article de Monsieur J.P LABOURDETTE publié par « territoire d’avenir Ourcq, Marne, Multien » en juillet 2010 a ré ouvert mon appétit glouton !

Insatiable sur ce sujet, je le suis, même en période estivale. Il est vrai que je n’ai jamais vraiment adhéré à ce « projet » que l’on a voulu rajeunir sans prendre en compte la nouvelle donne économique concernant l'exploitation de plates-formes logistiques dans le grand EST PARISIEN.

Les zones logistiques prolifèrent... Sont-elles toutes rentables ?

Vouloir tout faire…pour, peut-être, ne jamais faire, c’est, me semble-t-il, gaspiller de l’énergie et de l’argent pour rien !

Oui, j’ai repris, avec une certaine obstination, les péripéties qui ont illustré ce « feuilleton » rocambolesque digne d’une série – non américaine – mais lyzéenne tout simplement.

Un fait semble acquis : Ce « projet » - en version initiale – j’en doute - mais en version édulcorée - devra, en tout état de cause, voir le jour car « le plus gros » est fait :

L’acquisition du terrain de 121 hectares pour environ 2.800.000 € (soit environ 23.000 € l’hectare… et 780.000 € d’indemnité d’éviction du locataire qui, à la date de rédaction de cet article cultive, récolte et continue à percevoir 43.000 € de la PAC !

Ce dossier est d’une OPACITE extrême : Un simple petit commentaire qui méritera certainement une explication : « Pourquoi avoir payé ce prix alors que d’après les barèmes extraits sur le site légifrance.gouv.fr le prix se situe dans une fourchette de 3.800 à 6.500 € l’hectare… » (Cliquez sur ce lien pour consulter l’article.)

La question est simplement posée, elle attendra, certainement vainement, la réponse.

Où est la TRANSPARENCE ?

Alors reprenons les grands faits « majeurs » issus des comptes rendus communautaires.

Je ne reviendrai pas sur le plan audacieux - à l'époque - de Monsieur MEUTEY.

Je repars simplement de 2006.

• Extrait de "l'USINE NOUVELLE"  OCTOBRE 2006
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 ProLogis s'implante à l'est de Paris

Le 13 octobre 2006 par Rédaction L'Usine Nouvelle

Quotidien des Usines

Investissement

Le spécialiste de l'immobilier logistique lance un nouveau parc sur le site des Effaneaux, à Dhuisy (Seine-et-Marne), pour un investissement de 150 millions d'euros. Livrable mi-2008, la plate-forme est conçue en collaboration avec l'aménageur Cibex et le Syndicat mixte Marne-Ourcq qui vend le terrain. Avec 800 à 1 000 emplois à la clé, Elle comportera 52 hectares dédiés à la logistique et 5 hectares mis à la disposition des PME-PMI.

ProLogis renforce ainsi le maillage de ses entrepôts franciliens, en complément des sites existants de Chanteloup, à Sénart, et des Portes de Vémars, au nord de Roissy. L'entreprise emploie 53 salariés en France, pour un chiffre d'affaires de 100 millions d'euros.

Chrystelle Carroy

•   MAI 2007 :   Un cocorico certainement prématuré 

  " En ce printemps 2007, j'ai le plaisir de vous confirmer l'implantation prochaine de l'entreprise ProLogis sur le site des EFFANEAUX...

L'ampleur de ce projet et le prix de cession des terrains me permettent de vous préciser que ce dossier ne coûtera RIEN aux contribuables...

Dès 2009, d'importantes ressources fiscales seront perçues... 800 à 1.000 emplois seront créés..."

C'était l'eldorado en ce printemps 2007 !

Mais la réalité sera autre ! Entre 2007 et 2010, 4 années se seront écoulées !

Et le doute s'installera...

 C'était en 2007 !

Le mariage n'est pas encore consommé !

Les 800 à 1.000 emplois promis dès 2008 sont encore à Pôle Emploi !

Le A 140 existe depuis deux ans et les "Effaneaux" sont toujours en culture !

 MORALITE...

 Ne jamais faire cocorico avant le lever du soleil ...

•  Décembre 2007 : Monsieur RIGAULT fait un point sur "l'avancée"de ce dossier à REBONDISSEMENT dont il ne voit pas le bout ! 
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Puis, c’est le grand calme… On attend !

• JUIN 2008 : La convention tripartite de juin 2008 (cliquez pour lire)

Mes interrogations … De quoi je me mêle !

1 - La promesse de vente pour l’acquisition de la ferme des écoliers (121 ha) a été signée en juin 2005 (Pour quel montant ?). Dans cet ensemble de 121 ha, il y a 57 ha pour PROLOGIS (zone d’activité) et 64 ha de réserves foncières.

2 - Une promesse de vente à PROLOGIS (57 ha) a été signée en septembre 2007 (Pour quel montant ?)

3 – Monsieur EELBODE rappelle à Monsieur LABOURDETTE « qu’il n’y a pas à ce jour de projet alternatif ».

4 – La création d’une réserve foncière de 64 ha pour un montant de 1.200.000 € soit plus de 18.000 € l’hectare ! (Revoir le tableau du prix des terres agricoles…)

5 – L’arithmétique (non actualisée… Nous sommes en 2008 !)  développée me semble quelque peu simpliste :

D’un coût global estimatif d’acquisition de 3.840.000 € (cette somme comprend quels éléments ?) on retranche le produit estimatif global de la cession à PROLOGIS soit 2.640.000 €, on trouve, naturellement 1.200.000 €.

Et pour financer cette réserve foncière, chaque communauté paiera ou empruntera 600.000 €.

• OCTOBRE 2008 : " Le doute semble s'installer"...
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M. EELBODE fait un point sur l'avancement de ce projet porté par le Syndicat Mixte Marne-Ourcq :

– les travaux d'alimentation en eau sont en cours avec notamment la construction d'un château d'eau à Dhuisy,

– le Commissaire enquêteur a remis un avis favorable pour les enquêtes publiques ICPE et loi sur l'eau

– Prologis a obtenu un permis de construire pour la construction de 5 bâtiments logistiques, mais des recours gracieux ont été déposés sur ce permis

– le Syndicat Mixte Marne-Ourcq, chargé des opérations foncières, s'apprête à signer les actes d'achat et de revente de terrain (actuellement sous promesse de vente), le financement de la réserve foncière étant assurée par la contribution de chacune des Communautés de communes (600 000 € chacune).

En réponse aux interrogations de M. TRONCHE, M. WALLE et Mme CALDERONI, M. EELBODE souligne que PROLOGIS fait analyser les recours par ses services juridiques ainsi que les risques encourus et que la suite dépend du résultat de cette analyse.

Il ajoute qu'en tout état de cause, le processus de signature s'annonce serré.

M. FOUCHAULT constate que dans le contexte économique actuel la date butoir est stressante mais positive vis-à-vis de PROLOGIS.

•  Un article dans les ECHOS du 12 novembre 2008 a retenu toute mon attention : « ProLogis dans la tourmente »  (cliquez pour lire)

• DECEMBRE 2008 : Chercherait-on des alternatives ?
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Mr. EELBODE rappelle que la promesse d'achat des terrains courrait jusqu'à fin décembre 2008.

Il informe le Conseil que le Préfet doit prendre un arrêté suite à l'avis favorable donné fin novembre par le CODERST mais indique que compte tenu des recours, le Comité du Syndicat Mixte va être amené à se prononcer sur un nouvel avenant tant sur la promesse d'achat que sur la promesse de vente à Prologis, et ce, jusqu'en septembre 2009.

Il remarque que le contexte n'est pas favorable mais que le propriétaire accepte cette prolongation, la promesse avec l'indivision Huchez étant valable jusqu'à fin février 2010.

En réponse à M. TRONCHE puis à M. LEBRUN, M. EELBODE dit qu'il est préférable, en termes de coûts d'indemniser l'exploitant après récolte.

M. EELBODE ajoute que dans ce contexte, la collectivité continue à rechercher des solutions mixtes et des alternatives au projet Prologis.

Il ajoute que Prologis, compte tenu des sommes importantes qu'il a déjà engagées dans le projet, ne se retirera pas. Il souligne en outre que le Département dans son magazine mensuel considère que la logistique n'est pas incompatible avec le développement durable.

M. GAUDIN dit que ce qui est en cause c'est la pollution liée au trafic routier.

• AVRIL 2009 : « Un pas vers le futur ? Même PROLOGIS doute ! »
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S'agissant du projet de Parc d'activités des Effaneaux, M. EELBODE rappelle la situation :

L'achat du foncier est toujours sous promesse de vente. L'acte devra être signé avec Prologis avant le 15/09/09 (suite au report de 8 mois).

Il rappelle les recours présentés par l'Association de Sauvegarde du Pays Fertois.

Il fait également état d'une interview de Prologis dans le Parisien du 23 mars dernier : «de longues discussions sont en cours pour faire accepter le futur parc d'activité logistique des Effaneaux ».

• JUIN 2009 : Vers une alternative ? Oui, et pourquoi pas pour les EFFANEAUX…

• Un article dans la « Dépêche » du 23 novembre 2009 :
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 « La crise invite ProLogis à TEMPORISER ses investissements »  (cliquez pour lire)

La prudence est de mise après deux années difficiles !

• DECEMBRE 2009 : Et le compte-rendu de la Réunion avec PROLOGIS de juillet ? 

•   JANVIER 2010 : « On achète… après, on verra ! »
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M. EELBODE informe le Conseil que le Comité du Syndicat Mixte Marne-Ourcq, réuni le 21 janvier, a autorisé à la « quasi unanimité » (tous les représentants du Pays de l'Ourcq, excepté M. GAUDIN, et tous les représentants du Pays Fertois) le Président à renoncer à toutes les conditions suspensives de l'avenant N°3 à la promesse avec les propriétaires, hormis la résiliation du bail rural, et à signer l'acte d'achat des 118,1954 ha appartenant à l'indivision Huchez situés sur les communes de Dhuisy, Chamigny et de Sainte-Aulde.

Cet achat de terrain devrait donc intervenir en février 2010.

Le plan de financement pour cette opération foncière (environ 2,8 million d'euros) et le paiement de l'indemnité d'éviction du locataire (prévu à hauteur de 780.090 €) est constitué principalement d'un appel de fonds de 1.200.000 € au titre de la convention sur le financement de la réserve foncière signée le 17 septembre 2008 avec les Communautés de communes du Pays Fertois et du Pays de l'Ourcq et d'un emprunt à souscrire par le Syndicat.

M. EELBODE ajoute que le Comité a également autorisé le Président à signer une promesse unilatérale de vente pour la cession de 57 hectares de la ferme des écoliers à Prologis, portée au 15 mars 2011.

• FEVRIER 2010 : « Et ma taxe professionnelle ? »
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 Concernant les recettes fiscales, M. ELU fait part de son inquiétude concernant la réforme des collectivités territoriales et la réforme de la taxe professionnelles, qui vont affecter les ressources de la Communauté de communes et des communes du canton.

Concernant le projet du parc des Effaneaux, M. ELU demande une réunion spécifique. Il s'inquiète de l'évolution du projet et de l'opération foncière actuellement envisagée. Il craint, d'une part, que le projet ne soit pas rentable et apporte peu d'emplois, et d'autre part, que la Communauté de communes du Pays Fertois ne puisse financer sa part du portage de la réserve foncière.

M. GAUDIN ajoute que Mme BELDENT, présidente de la Communauté de communes du Pays Fertois, s'est abstenue lors du vote du portage lors de la réunion du Comité Syndical Marne-Ourcq.

M. FOUCHAULT indique qu'il a rencontré Mme BELDENT en compagnie de Mme RICHARD, sur cette

question et rappelle que la compétence est transmise au Syndicat Mixte. Il ajoute que si Prologis ne réalise pas sa promesse pour le parc des Effaneaux d'ici 2011, la zone pourra alors être valorisée autrement, mais qu'il est essentiel de conserver la maîtrise foncière afin d'être en mesure de proposer des lieux d'implantations aux entreprises, et de créer des emplois.

M. ROUSSEAU indique que les deux Communautés de communes travaillent sur ce dossier depuis plus de 10 ans et qu'il est manifeste, aujourd'hui, que la réserve foncière est la seule solution viable. Il souligne que la Zone de Grand Champ est actuellement bénéfique au Pays de l'Ourcq et qu'il en sera de même pour la Zone des Effaneaux.

M. FOUCHAULT indique que si le Pays Fertois connait des difficultés dans le cadre de ce projet, le Conseil communautaire du Pays de l'Ourcq débattra afin de déterminer comment l'aider.

M. GAUDIN rappelle que malgré cette assurance, Mme BELDENT s'est abstenue.

M. ELU exprime à nouveau le besoin d'un débat urgent.

M. FOUCHAULT rappelle que la compétence est confiée au Syndicat Mixte.

•    Interview de Mr Ranald HAHN du 7 Avril 2010

   « Nous tournons la page vers un business model plus conservateur »

  cliquez pour lire l'article

• JUIN 2010 : Et encore des interrogations

● Parc des Effaneaux

En réponse à la question de M. TRONCHE, M. EELBODE indique que concernant le projet de parc logistique des Effaneaux, la société Prologis doit signer avant Mars 2011. Il ajoute qu'il n'a pas d'information complémentaire par rapport à ce qui avait été dit à la dernière réunion de Conseil.

M. TRONCHE demande si le projet de pôle logistique de 110 000 m2 du Pays de Meaux peut nuire au projet du Pays de l'Ourcq.

M. EELBODE indique que cette inquiétude a déjà été évoquée lors des réunions publiques et que les deux projets ne sont pas concurrentiels, car dimensionnés différemment : aussi les entreprises attendues à Meaux et aux Effaneaux ne sont-elles pas les mêmes.

Il fait également un point sur le projet d'installation d'un Data Center sur le Parc des Effaneaux, et remarque qu'aujourd’hui ce projet est abandonné car il nécessite une puissance électrique très importante (équivalente à la consommation de la ville de La Ferte-sous-Jouarre), et présente un risque de saturation électrique.

Il ajoute que, de ce fait, l'une des deux entreprises intéressées par l'installation d'un Data Center n'a pas donné suite. 

  Et pourtant, la France manque de Datacenters…

Lire les deux articles consacrés à cette nouvelle filière.

• Freenews du 30 mars 2010 

• data center de l’Est Parisien de mai 2010

   

Il est vrai que ce type d’activité n’est guère porteur d’emploi… De plus, la langue anglaise est une obligation… mais, il faudra choisir entre un petit quelque chose ou une éventuelle friche industrielle …

• Mais où en est l’implantation logistique en EST parisien aujourd’hui ?       

18 avril 2010 : ProLogis signe 32.000 m² de bâtiments logistiques à VEMARS

 11 juin 2010 : Goodman acquiert 33 ha à développer à SAINT MARD

Pour conclure :

Alors, en cette fin d’été 2010, je demeure encore plus sceptique sur le bien fondé de ce projet dépoussiéré vieux de 20 ans !

L’achat des terrains à des prix « particulièrement »  élevés, le coût des travaux d’assainissement et de viabilité, d’adductions en eau et électricité, feront de ces 121 hectares, non un « eldorado » mais tout simplement un mirage.

Puissè-je me tromper ? Si tel était le cas, je ferai mon mea culpa !

Le droit de réponse existe. Vous pouvez me faire part de vos observations en utilisant mon adresse courriel.