Overblog
Editer l'article Suivre ce blog Administration + Créer mon blog

Publié par JM DELATTE

communauté-003Il est un fait certain, les locaux de nos professionnels de santé sont TOTALEMENT désuets, inadaptés. De plus, l’accès et le stationnement demeurent un point noir. Donc, la logique veut qu’ils cherchent un espace beaucoup mieux adapté à l’exercice de leurs professions.

 

Je ne suis pas le conseiller financier de ce futur regroupement. Je n’ai donc aucun conseil à prodiguer mais, puis-je me permettre, de donner un « autre point de vue », une autre façon de penser et de voir les choses ?

Le débat (loin d’être public) porte sur la cession du siège communautaire qui irait à la Pyramide et la reprise des locaux vacants par un groupement de spécialistes de santé.

 

D’abord, mesurons les « atouts » du siège communautaire.

 

1 - Il se situe proche du centre ville et point de regroupement des activités présentes (piscine) et futures (stade d’athlétisme à venir). Il offre 800 m² de locaux « neufs » et couvre le besoin actuel en hébergement de travail pour le personnel. Cet ensemble dispose d’un parking commun à la piscine et au siège, d’un environnement arboré. A l’époque, il a coûté la somme de 1.426.000 € (soit 1.783 € du m²).

 

2 - Si ce siège était vendu en l’état actuel (attente des Domaines), il le serait pour 1.600.000 € (soit 2.000 € du m²). Juste une parenthèse : Le montant de la plus-value serait de l’ordre de 174.000 €.

 

3 - Si tel était le cas de figure adopté par les professionnels de santé, et si je me rapporte à leur vœux initial, ils disposeraient d’une « surface utile » de 500 m²/11 = 45 m² et d’une « réserve » de 300 m² pour « d’éventuels » autres praticiens qu’ils devront financer malgré tout.

 

4 - Cette surface dite « utile » n’est que théorique car elle devra être corrigée en fonction de sa destination et des besoins propres liés à l’activité exercée. Ceci engendrera une restructuration complète de l’espace (cloisonnements, distribution électrique, chauffage...). Et si, par je ne sais quelle grâce, « x » médecins venaient à s’implanter, il faudrait encore envisager d’autres transformations (cabinet - salle d’attente commune - secrétariat médical...).

 

Ne pas oublier qu’une « rénovation moyenne » coûte entre 300 et 600 € le m² !

 

5 - Le parking public risquera d’être vite saturé en cas de manifestations sportives et le problème de stationnement surgira. Il se pose déjà aujourd’hui.

 

6 - Le futur stade, qui se situe à la limite des locaux, trouve toute son essence dans l’O.I.S qui est dans les locaux communautaires. N’y a-t-il pas un lien étroit entre O.I.S et Athlétisme ? Pourquoi vouloir dissocier géographiquement ce lien sportif ?

 

 26 oct 003

 

Examinons, maintenant les « atouts » de la Pyramide.

 

1 - Rappel utile (hors frais de remise en conformité et en l’état), l’acquisition de l’immeuble a été de 750.000 € pour 2.200 m² (surface à vérifier) soit 341 € du m² (presque 6 fois moins que le coût de l’acquisition brute du siège communautaire !).

 

2 - Sa configuration (octobre 2011) était la suivante :

 

- Rez de chaussée : 2 salles de réception dont une équipée en plateforme bureau, l’autre disponible comme telle avec un accès sur une chambre.

 

- 1er étage : Partie gauche de l’escalier avec un coin bar et accès à 7 chambres équipées de sanitaires individuels. Partie droite : Cuisine (seul le local demeure) - salle de restauration collective et salle de restauration prive (quartier VIP).

 

- 2ème étage : Bureaux avec cloisonnement modulable pour modification d’espace si nécessité.

 

- 3ème étage : Bureaux avec cloisonnement modulable pour modification d’espace si nécessité.

 

- 4ème étage : Loft de Monsieur DIDIER avec bureau, salle de réunion, salon et chambre privative en mezzanine comprenant salle de musculation, sauna.

 

Je n’ai pas pris soin de mesurer chaque plateau. Je n’étais pas acquéreur !

 

Voyons les hypothèses autres qu’un transfert de siège :

 

3 - La Communauté de Communes, propriétaire des lieux, conserverait son siège et deviendrait prestataire de services en qualité d’aménageur et de bailleur de locaux de la Pyramide. Elle conserverait la maîtrise et participerait de par son activité à renforcer « l’offre » de bureaux et de services à des prestataires extérieurs.

 

Elle pourrait être : Aménageur, bailleur.  Deux cas peuvent être envisagés : Elle aménage les futurs locaux en fonction des désidératas de ses locataires et les loue. Elle loue, sans aménagement (mais dans le cadre d’un cahier des charges) les plateaux.

 

 Le rez de chaussée est le plus grand des plateaux.

 

Si (simple supposition) le RdC devenait le futur siège des professionnels de santé, la surface disponible offerte pourrait, largement, couvrir les besoins de nos professionnels de santé. Aucune contrainte d’accès, puisque de plain- pied. Espace et convivialité pourrait y faire bon ménage. Dans ce cas de figure, on ne paye que ce que l’on occupe mais, revers de la médaille, on ne devient pas « propriétaire » des locaux. Serait-ce un mal dans la conjoncture actuelle ? Je pose simplement la question !

 

4  - Sa situation en périphérie est très facile d’accès et dispose d’un vaste parking et d’un cadre paysager attrayant.

 

Mais alors que fait-on du reste ?

 

J’ai, et ce n’est qu’une réflexion personnelle, mijoté un autre plat !

 

Le 1er étage (partie gauche) accueillait le « coin bar » et « l’accès aux 7 chambres ». La partie droite (je n’ai pas pu la visiter car fermée) abritait « la salle de restauration collective » et « la salle de restauration privée ».

 

Pourquoi vouloir TOUT casser ? Et à quel coût ? Très important... certainement !

 

N’y aurait-il pas moyen de faire revivre ce plateau en conservant les quelques chambres (hébergement des camionneurs de H2D le week-end, hébergement de séminaristes, d’athlètes...par exemple...) et la « restauration » (activité à mener en partenariat avec le CFA du GUE à TRESMES).

 

Et puis, pourquoi (et toujours en partenariat avec le GUE) ne pas créer une nouvelle table qui accueillerait vos invités de marque, les occupants des locaux, les séminaristes, les athlètes (menu diététique oblige...), et les « amoureux nostalgiques de la pyramide » ? Un simple cloisonnement mobile.

 

La remise en état et en conformité ne seraient pas d’un coût exceptionnel.

 

Le 2ème étage pourrait être le plateau réservé à l’exercice de professions libérales (télétravail, séminaires résidentiels, conférences, bureaux d’études...) Ici encore, il n’y aurait pas de restructuration lourde. La remise en état et en conformité ne seraient pas d’un coût exceptionnel.

 

Le 3ème étage pourrait regrouper l’entité « ACCES » et autres services locaux.

 

Pour le 4ème étage, je « sèche » car l’aménagement nécessitera de gros travaux de restructuration. Non, ce ne sera pas un lieu de visite du cadre de vie du fondateur !

 

Alors pourquoi s’emballer à vendre si ce n’est que pour un « apport de trésorerie mensuel » de l’ordre de 8.000 € par mois (soit un coût de location de 10 € du m²) pendant 4 ans et une vente à terme de 1.120.000 € à l’échéance de la cinquième année.

 

8.000 € par mois ne couvriront même pas les frais d’entretien courant de la Pyramide.

 

Pourquoi engendrer la notion de « conflit d’intérêts » (Petit rappel : Le conflit d'intérêts n'est pas, en droit français, un délit civil ou pénal. C'est la prise illégale d'intérêt qui peut en découler et qui est, quant à elle, un délit)  pour un prix de loyer hors marché (10 € le m²) et une vente à terme à 5 ans ?

 

La communauté de communes deviendrait-elle un établissement financier ?

 

Sachez malgré tout et d’une manière générale, que le coût d’une rénovation lourde pour 1 m² de bureau se situe dans une fourchette de 530 à 900 € au m² !

 

Je ne suis ni « provocateur », ni « empêcheur de tourner en rond ».

 

"Emmerdeur" ? Peut-être et le concède volontiers  ! Mais je ne suis qu’un simple citoyen.

 

Vous agissez en mode « furtif » moi, en mode « visible ».

 

Oui, Mesdames et Messieurs, ce grand dossier méritait un vrai débat public et non un simple traitement d’affaires courantes à expédier entre vous !

 

L’exemplarité vient de ceux qui se l’appliquent... Qui commence ?

Pour être informé des derniers articles, inscrivez vous :
Commenter cet article